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国君地产年报点评:万科未来已来 维持目标价41.35元

  来源:国君地产

  导读

  公司公布2019年业绩,净利润增速低于预期,但从递延所得税资产大幅度增长上看出,公司正在为未来做准备,迎接全面且复杂的白银时代。

  1、维持增持评级

  维持房地产板块内部估值两极分化的判断。考虑到可能的业绩平滑,下调公司2020/2021/2022年EPS分别为4.14/4.94/5.42元(原2020/2021年EPS:4.52/5.52),但考虑到未来品牌溢价估值抬升,维持目标价41.35元,现价对应2020年倍6.8X PE。

  2、公司经营数据整体低于预期

  公司归母净利润389亿元,较市场普遍预期的20~30%增速更低;2)公司全年销售金额6308亿元,对应新增货值5573亿元,依然去库存状态;3)未结金额6091亿元,均价14203元,和2019年的结算均价13577元相比仅提高5%。

  3、利润有主动调节空间,递延所得税资产大幅度增长,若冲回,对应净利润增速为20%

  公司通过计提递延所得税资产,从2018年余额157亿元增长到234亿元,使毛利润率下行的同时提高土地增值税。由于计税准则和账务准则并非统一,公司计提368亿元可抵扣暂时性差异,对应92亿元递延所得税资产,对应未来可抵扣亏损60亿元。

  4、提白银时代是“存量、极化、复杂、全面”的时代,将竞争维度纳入到当前单一的房地产市场分析当中

  公司在报告中着重描述了和当前房地产市场完全不同的景象,也即从规模化、标准化的现状中脱离,按照我们此前多次深度报告提到的金融周期、土地改革、经营半径,疫情使需求减少将变为此催化剂。要在资产负债率下行、毛利润率下行、需求复杂化的背景下,保证净利润的不断上行、并维持高ROE。

  风险提示:货币政策超预期宽松。

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责任编辑:张海营

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